Фонды зарубежной недвижимости (REIT) в портфеле инвестора

Что такое REIT?

Одним из классов активов, который можно включить в портфель, является зарубежная недвижимость в виде REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционных фондов, которые приобретают, строят и управляют объектами недвижимости.

В таких фондах процессы, связанные с поиском недвижимости, арендаторов, контролем за состоянием объектов недвижимости  и т.д., берет на себя управляющая компания REIT. Инвестор же просто приобретает акции REIT, которые обращаются на фондовых биржах. При этом он, по сути, становится одним из совладельцев той недвижимости, которая находится в активах фонда REIT.

Акции REIT стоят недорого — обычно до нескольких сотен долларов США, а то и еще меньше.  Учитывая, что приобрести можно даже одну акцию, инвестору не потребуется крупная сумма денежных средств, которая обязательно понадобится при покупке объектов зарубежной недвижимости напрямую, где минимальные суммы для инвестирования могут начинаться от сотен тысяч долларов США и выше.

Кроме того, приобретение REIT с технической точки зрения будет гораздо более простым вариантом. Для этого не потребуется открывать банковские счета за рубежом, искать посредника для осуществления сделки, знающего местный рынок,  проводить юридическую проверку объекта недвижимости и т.д. Все, что нужно – получить доступ к биржам, где обращаются акции REIT.

Как правило, REIT одновременно инвестируют в большое количество объектов недвижимости. Кроме того, существуют инвестиционные фонды (к примеру, ETF), которые вкладывают денежные средства сразу в сотни REIT. Поэтому такие инвестиции будут гораздо более диверсифицированы, чем приобретение одного конкретного объекта недвижимости.

Наконец, инвестиции в REIT более ликвидны. Акции фондов REIT можно купить или продать в любой день во время работы фондовой биржи. В свою очередь,  приобретение и особенно продажа физической недвижимости может длиться месяцами, а то и годами.

Существуют два основных вида REIT – имущественные или долевые REIT (Equity REIT) и ипотечные REIT (Mortgage REIT). Долевые REIT как раз и занимаются инвестированием в объекты недвижимости. Ипотечные же REIT приобретают ипотечные кредиты на покупку недвижимости и долговые ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. По сути, ипотечные REIT – это в большей степени инвестирование в долговые бумаги, а не в недвижимость. Кроме того, ипотечные REIT составляют менее 10% от всего рынка REIT.

Поэтому далее предлагаю поговорить только о долевых REIT.

REIT как отдельный класс активов

С формальной точки зрения REIT обычно считают отраслевыми акциями (как, например, акции энергетических или золотодобывающих компаний). При этом акции около 30 REITвходят в состав индекса S&P 500, занимая там примерно 3%.

Действительно, по показателям «доходность – риск» фонды REIT находятся гораздо ближе к акциям, чем, к примеру, к облигациям.

Как видно из рисунка ниже, за последние 20 лет (с декабря 1996 г. по декабрь 2016 г.) доходность американских REIT (оранжевая точка) оказалась даже выше, чем у большинства американских индексов акций. Правда, и уровень риска (стандартного отклонения) также оказался выше по сравнению с некоторыми индексами (к примеру, выше, чем у индекса S&P 500).

по данным reit.com

примечание: ML Corp/Govt – индекс сочетания корпоративных и правительственных облигаций, Domestic Hi—Yield – индекс высокодоходных корпоративных облигаций компаний США,  S&P 500 – индекс 500 крупнейших компаний рынка акций США, Russell 2000 Growth – индекс акций роста компаний США, S&P Utilities – индекс акций компаний сектора коммунальных услуг, DJ US Total Stock Market —  индекс всего рынка акций США, Russell 2000 Value – индекс акций стоимости компаний США , NASDAQ Composite – индекс акций компаний, торгующихся на американской бирже NASDAQ , FTSE NAREIT All Equity REIT – индекс долевых REIT

 

Однако существует ряд причин, которые позволяют рассматривать REIT в качестве самостоятельной части инвестиционного портфеля.

1) Фонды REIT отражают недвижимость

В основе REIT лежит недвижимость, которая имеет характеристики, отличающие ее от акций, облигаций и других инвестиционных активов.

Правда, может возникнуть вопрос: насколько инвестирование в фонды REIT будет соответствовать инвестированию в физическую недвижимость?

Согласно исследованию компании Vanguard, в краткосрочной перспективе на стоимость REITна фондовом рынке серьезное влияние оказывает не недвижимость, а рынок акций. Поэтому в определенные моменты цена фондов REIT на бирже может следовать за изменением стоимости рынка акций в целом.

Однако на более долгосрочных периодах (от 5 лет), наоборот,  влияние других акций на стоимость REIT становится не очень значительным, и показатели REIT гораздо больше соответствуют рынку недвижимости.

расчеты Vanguard по данным за период с 1 января 1994 г. по 30 сентября 2013 г.

 

Безусловно, REIT не будут отражать рынок недвижимости абсолютно точно. Хотя бы по той причине, что управляющая компания REIT за услуги по поиску, строительству и управлению объектами недвижимости удерживает определенную комиссию.

По некоторым оценкам эта комиссия на несколько процентов может уменьшать доходность инвестиций в REIT по сравнению с доходностью рынка недвижимости. И это минус фондовREIT. Правда, вспоминая их плюсы (доступность и простоту приобретения, диверсификацию по объектам недвижимости и т.д.), такие фонды вполне можно рассматривать как альтернативу инвестирования в физическую недвижимость.

2) Временами не очень высокая корреляция с рынком акций

Во времена кризисов взаимосвязь между акциями и REIT усиливается, причем временами стоимость REIT может снижаться даже сильнее, чем стоимость акций. Однако иногда акции и фонды REIT по-разному реагируют на ситуацию на рынках и могут двигаться в разных направлениях.

источник — Vanguard
примечание: синий график – индекс американских фондов REIT, коричневый график – индекс всего рынка акций США

 
За последние два десятилетия корреляция американских фондов REIT с рынком акций изменялась в диапазоне от 0,05 в 2001 г. до 0,87 в 2012 г.  При этом среднее значение корреляции за этот период было в районе  0,6 – 0,7.

источник — Vanguard

 
3) REIT выплачивают более высокие дивиденды

Одно из основных требований к REIT со стороны контролирующих органов состоит в том, что эти фонды должны распределять среди своих акционеров не менее 90% полученной прибыли. При этом многие REIT распределяют 100% своей прибыли. Все это означают регулярную выплату дивидендов, причем эти дивиденды достаточно высокие.

Текущая дивидендная доходность американского рынка акций – около 2%. В свою очередь, дивидендная доходность долевых REIT в среднем достигает до 4% — 4,5%. При этом иногда (к примеру, как в 2009 г.) превышение дивидендной доходности REIT над доходностью рынка акций может быть и еще выше.

источник — Vanguard

 

Таким образом, REIT, к примеру, подойдут инвесторам, которым нужны регулярные поступления денежных средств от портфеля.

Учитывая три названных выше пункта, на мой взгляд, вполне можно рассмотреть вариант, при котором долю портфеля, выделенную под акции, немного «разбавить» фондами недвижимости.
Однако в этом случае неизбежно встанет вопрос о том, как же приобрести REIT для своего портфеля.

Как инвестировать в REIT из России?

На текущий момент у российского инвестора существует несколько способов инвестирования в REIT.

Прежде всего, акции чуть более 20 американских REIT торгуются на Санкт-Петербургской бирже (к примеру, American Tower Corp., Boston Properties, Host Hotels & Resorts и др.).

Однако нужно принимать в расчет особенности обращения зарубежных акций на Санкт-Петербургской бирже (к примеру, не очень высокая ликвидность, более высокие налоги на дивиденды и др.). Все это снижает привлекательность данного варианта для долгосрочного вложения средств.

Кроме того, инвестирование в отдельные REIT ничем не отличается от инвестирования в акции отдельных компаний. Перед приобретением акций REIT необходимо будет потратить  время на изучение показателей того или иного фонда REIT, состава его объектов недвижимости, его доли на рынке, перспектив этого рынка и т.д. Таким образом, это будет активное, а не пассивное инвестирование.

Для пассивных инвестиций больше подойдут инвестиционные фонды, которые вкладывают средства сразу в большое количество различных REIT.

В России существует два ПИФа, которые инвестируют в зарубежные REIT:  «УРАЛСИБ Глобал Реал Эстейт» и «Открытие – Зарубежная собственность». Оба этих фонда созданы на основе одного и того же ETF — SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF, который вкладывает средства более чем в 200 REIT по всему миру.

Этот способ инвестирования будет достаточно простым. Однако сумма активов этих ПИФов небольшая, поэтому рано или поздно они вполне могут быть или закрыты, или присоединены к какому-то другому ПИФу. Кроме того, как и все российские ПИФы на основе зарубежных фондов, два этих фонда достаточно сильно отстают от доходности ETF, в который они инвестируют.

* по состоянию на 31.07.2017 г.
** за период с 2014 г. по 2017 г., расчеты по данным investfunds.ru

 

С точки зрения получения всей возможной доходности, более удачным вариантом будет непосредственное приобретение иностранных ETF на зарубежных биржах. Однако для этого потребуется получить доступ к этим биржам, к примеру, открыв счет у зарубежного брокера.

В любом случае предлагаю подумать по поводу включения REIT в ваш инвестиционный портфель и, если вы захотите это сделать, выбрать тот способ инвестирования в REIT, который лично вам подойдет в большей степени.